目前，我国部分住宅电梯逐步进入老旧化状态，我国相关法律只明确了在保修期内对存在安全隐患电梯维修的主体责任，但在保修期外的情况却不够明确。近日，辽宁省沈阳市中级人民法院对一起电梯保外维修争议案件审理后，通过《前期物业服务合同》及相关证据，明确电梯维修主体责任为物业公司，并非房地产开发商。

　　2008年3月18日，辽宁某房地产开发有限公司与辽宁某物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司提供前期物业服务，并约定由物业公司负责对共有设施设备的运行、维修、养护和管理。2010年4月，房地产公司将小区电梯资料移交给该物业公司，后物业公司委托沈阳中永电梯有限公司进行维护保养。

　　2011年7月，中永电梯公司出具小区电梯存在严重安全隐患的报告，并提出解决方案。2011年8月14日后，中永电梯公司没有与物业公司续约。2011年12月，该小区1号楼4部电梯经沈阳特种设备检测研究院检测不合格，随后被查封。在政府部门主持调解下，房地产公司与物业公司各自维修了两部电梯，其中房地产公司支付安装维修款31.8万元。不过，房地产公司认为，这笔钱并不应由其实际买单，于是一纸诉状将物业公司告上法庭，索要这笔维修款。

　　法院一审后，判令物业公司一次性给付房地产公司电梯维修款31.8万元。物业公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院审理后认为，根据《前期物业服务合同》约定，应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理，而物业公司与沈阳中永电梯公司合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，应对4部电梯定期检验不合格承担责任。因此，在电梯交付物业公司后出现故障，且物业公司在管理、养护过程中存在过错的前提下，应由物业公司承担相应责任。

　　据此，法院驳回上诉，维持原判。

　　■以案释法

　　电梯保外维修责任以合同为准

　　针对老旧小区超出保修期的电梯应由开发商承担维修责任还是物业公司承担的问题，本案二审承办法官王惠丽表示，《关于加强电梯管理的暂行规定》第七条第三款规定，电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。本案中，最初房地产公司在向物业公司移交这4部电梯时，有《电梯安全检验合格证》《产品出厂合格证》等，足以证明电梯质量及安装运行合格。依据《前期物业服务合同》，电梯属于物业共用设施，故电梯自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。

　　而物业公司与电梯公司维保合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，故认定物业公司在收取物业费后未正当履行物业服务义务，应承担相应责任。